建物賃貸借

契約期間および更新

借地借家法の適用がある建物賃貸借の期間は、最短1年以上と定めなければならず、期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされます(借地借家法29条1項)。

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更新拒絶・解約と正当事由

賃貸人は、期間の定めのある契約については期間満了前の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶通知をし(26条)、期間の定めのない契約については6ヶ月前の解約申し入れ(27条)により契約を終了させることができるとされていますが、いずれの場合においても、有効に契約を終了させるためには、正当事由が必要とされています(28条)。

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解除と信頼関係破壊

賃借人に債務不履行が存する場合、賃貸人は契約を解除し、建物からの退去を請求することができるのが原則です。
しかし、不動産賃貸借の場合、借主を保護するため、賃借人に債務不履行があっても、信頼関係が破壊されていない場合には、賃貸借契約の解除は認められないものとされています。

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賃料増額・減額請求

当事者間において賃料が決められても、期間経過により、物価や税金など社会経済事情が変動し、不相当な額となることがあります。そこで、借地借家法は、賃貸借の一方当事者に賃料の増額、減額を請求する権利を認めました(32条1項)。

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敷金・礼金・権利金等

敷金とは、賃貸借契約に際し、賃貸借契約上の債務を担保する目的で、賃貸借が終了して明け渡しが完了した後に、賃借人に賃料債務その他の債務不履行があればそれを差し引いた残額を賃借人に返還する約定のもとに、賃借人から賃貸人に交付され、預託される金銭です。

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原状回復

賃貸借契約が終了した後、賃借人は、建物内に持ち込んだ物を搬出・撤去し、付属させた物を収去し、かつ、建物を原状に復する義務(原状回復義務)を負っています。
建物を使用すれば、室内の床・壁・天井・建具・設備などに汚損や損傷が生ずることになりますが、賃借人はどの程度まで改装・修繕を行う義務があるのか問題とされています。

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必要費・有益費・造作買取

必要費とは、目的物の修繕を行い、使用に適する状態にしておくための費用のことです。賃借人がこの費用を支出した場合、賃貸人は直ちにその費用を償還しなければなりません(民法608条1項)。

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定期借地

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます(38条1項)。

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