家賃滞納すると家財道具を勝手に処分できる契約条項を適法とした大阪高判令和3.3.5

大阪高裁が、家賃滞納すると家財道具を勝手に処分できる契約条項は適法と判断したとするマスコミ報道がされ、気になっていましたが、ようやく裁判所サイトに掲載されました。

この裁判は、適格消費者団体が、家賃保証業者に対し、消費者契約法12条に基づく差止等の請求をした事案です。

争われた条項は次の条項です。

  1. 賃貸借契約の当事者でない家賃保証業者に対し賃貸借契約を無催告で解除する権原を付与する条項
  2. 家賃保証業者が賃貸借契約の無催告解除権を行使することについて賃借人に異議がない旨確認する条項
  3. 家賃保証業者が賃借人に対して事前に通知することなく保証債務を履行できるものとする条項
  4. 家賃保証業者が賃借人にたいして事後求償権を行使するのに対し賃借人及びその連帯保証人において賃貸人に対する抗弁をもって家賃保証業者の請求を拒絶できないものとする条項
  5. 一定の要件を満たす場合に賃借人の明示的な異議がない限り賃借人からの賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を家賃保証業者に付与する条項です。

マスコミ報道で特に喧伝されたのが5.の条項であり条項の詳細は次のとおりです。

⑴ 賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、家賃保証業者において合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から原契約の目的たる賃借物件(以下、単に「賃借物件」という。)を相当期間利用していないものと認められ、かつ、賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに、原契約賃借人が明示的に異議を述べない限り、賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を家賃保証業者に付与する条項

⑵ 家賃保証業者が、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、家賃保証業者において合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、賃借物件を再び占有使用しない原契約賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに、賃借人が明示的に異議を述べない限り、賃借物件の明渡しがあったものとみなす場合において、家賃保証業者が本件建物内等に残置する賃借人の動産類を任意に搬出・保管することに賃借人が異議を述べないとする条項

 ⑶ 家賃保証業者が、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、家賃保証業者において合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに、賃借人が明示的に異議を述べない限り、賃借物件の明渡しがあったものとみなし、本件建物内等に残置する賃借人の動産類を任意に搬出・保管する場合において、賃借人が当該搬出の日から1か月以内に引き取らないものについて、賃借人は当該動産類全部の所有権を放棄し、以後、家賃保証業者が随意にこれを処分することに異議を述べないとする条項

⑷ 家賃保証業者が、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、家賃保証業者において合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに、賃借人が明示的に異議を述べない限り、賃借物件の明渡しがあったものとみなし、本件建物内等に残置する賃借人の動産類を任意に搬出・保管する場合において、家賃保証業者が搬出して保管している賃借人の動産類について、賃借人が、その保管料として月額1万円(税別)を家賃保証業者に支払うほか、当該動産類の搬出・処分に要した費用を家賃保証業者に支払うとする条項

一審の大阪地裁平成元年621日判決(判例タイムズ1475156頁、判例時報244899頁)は、5.の明渡し条項は法消費者契約法8条1項3号にいう「当該事業者の不法行為により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除」に該当するとしました。

これに対し、控訴審の大阪高裁令和335日判決は、消費者契約法813号、10条に該当しないと判断しました。

大阪高裁令和335日判決

長文ですが重要ですので、5.の明渡し条項についての判断部分を引用します。

尚、分かりやすいように、「一審原告」を「適格消費者団体」、「一審被告」を「家賃保証業者」、「原契約賃借人」を「賃借人」と読み替えています。

4 本件契約18条2項2号が消費者契約法に違反するか(争点12から15まで)について

⑴ 本件契約18条2項2号の消費者契約法8条1項3号該当性(争点13)について

ア 本件契約18条2項2号は、本件4要件を満たす場合には、賃借人が明示的に異議を述べない限り、賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができる権限を家賃保証業者に付与する条項である。そして、本件契約18条2項2号により賃借物件の明渡しがあったものとみなされた場合にも、同条3項、19条1項が適用されるところ、本件契約18条3項は、賃借人は賃借物件内に残置した動産類について、原契約賃貸人又は家賃保証業者においてこれを任意に搬出・保管することに異議を述べない旨規定し、19条1項は、家賃保証業者が搬出して保管している動産類のうち、賃借人が当該搬出の日から1か月以内に引き取らないものについて、賃借人はその所有権を放棄し、家賃保証業者が随意に処分することに異議を述べない旨規定する。

これらの条項は、いずれも家賃保証業者に各条項所定の一定の権限を付与するものであり、 本件契約18条2項にいう「乙が明示的に異議を述べない限り」との規定は、賃借人が明示的に異議を述べることにより家賃保証業者がその付与された権限、すなわち、賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができる権限の行使を阻止することができる旨を定めたものにすぎず、また、本件契約18条3項及び19条1項にいう「異議を述べない」との規定は、家賃保証業者がこれらの条項により付与された権限を行使することについて賃借人に異議がないことを確認する趣旨にすぎないと解するのが、その文言に素直で自然な解釈というべきであり、それを超えて、家賃保証業者が本件4要件を満たさないにもかかわらず、又は賃借人が明示的に異議を述べているにもかかわらず、賃借物件の明渡しがあったものとみなして家賃保証業者が本件契約18条3項、19条1項により付与された権限を行使したり、あるいは、本件契約18条3項又は19条1項により付与された権限を行使するに際し、故意又は過失により賃借人に損害を与えたりしたような場合にまで、これにより家賃保証業者が賃借人に対して負うこととなる不法行為に基づく損害賠償責任の全部を免除する趣旨を読み取ることはできない(本件契約18条2項2号は、その充足の有無が家賃保証業者の主観的な判断と離れて客観的に定まることを当然の前提として本件4要件を規定したものと解されることは、後記⑵オにおいて説示するとおりである。)。

なお、本件4要件を満たす場合に家賃保証業者に賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を付与する旨の本件契約18条2項2号の規定が消費者契約法10条、民法90条その他の消費者契約法8条1項3号以外の法令の規定(強行規定)により無効とされる結果、本件4要件を満たす場合にも家賃保証業者がした本件契約18条2項2号の規定による権限の行使及びそれを前提とする原契約賃貸人及び家賃保証業者による本件契約18条3項、19条1項の規定による権限の行使それ自体が家賃保証業者らに対する不法行為を構成することとなる余地があるとしても、消費者契約法の目的(1条)及び第2章第2節(消費者契約の条項の無効)の各規定に鑑みると、上記のような場合は同法8条1項3号による規制の対象とはならないものと解するのが相当というべきである。

イ 以上によれば、本件契約18条2項2号が消費者契約法8条1項3号に該当するものということはできない。

⑵ 本件契約18条2項2号の解釈(争点12)等について

ア 本件契約18条2項2号は、本件4要件を満たすとき(① 賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、② 家賃保証業者が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、③ 電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、④ 賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するとき)は、賃借人が明示的に異議を述べない限り、家賃保証業者において賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができる旨規定し、本件契約18条3項は、賃借人は、同条2項により賃借物件の明渡しがあったものとみなされた場合であっても、賃借物件内に残置した動産類については、原契約賃貸人及び家賃保証業者において、これを任意に搬出・保管することに異議を述べない旨規定する。そうであるところ、仮に、本契約18条2項2号が賃借人がなお賃借物件を占有している場合にも適用されるとすれば、原契約賃貸人及び家賃保証業者が、この場合に同条3項に基づき賃借物件内の動産類を搬出することは、賃借人の賃借物件に対する占有を解くことを意味することとなり、同号は、本件4要件を満たす場合において、賃借人がなお賃借物件を占有しているときにも、家賃保証業者に対し賃借物件についての賃借人の占有を否定して賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を付与する規定であり、同条3項は、原契約賃貸人及び家賃保証業者に賃借人の賃借物件に対する占有を解く権限を付与する規定ということになる。適格消費者団体は、このような解釈を前提として、本件契約18条2項2号が家賃保証業者による自力救済を正当化する条項であって、消費者契約法10条に該当する旨主張している。

イ そこで、本件契約18条2項2号が、賃借人がなお賃借物件を占有している場合にも適用されるものであるかにつき検討するに、上記のとおり、本件契約18条2項2号においては、上記①ないし③の要件が一体となり、これと上記④の要件とが「かつ」で結ばれているところ、まず前半の①ないし③の要件について見ると、これらの要件すべてを満たす場合というのは、賃借人が、賃料等の支払を2か月以上怠り、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借物件を相当期間利用していないものと認められ、家賃保証業者が合理的な手段を尽くしても連絡が取れない状況にあるというのであるから、このような場合には、賃借人としては、既に賃借物件を住居として使用しておらず、かつ、その意思を失っている蓋然性が極めて高いということができる。もっとも、これらの3要件を満たす場合においても、賃借人が賃借物件内に同所での居住生活に必要な動産類の相当部分をそのままの状態で残置しているなど、賃借人が賃借物件についての占有の意思を確定的に放棄し、あるいは、賃借物件の所持を完全に失っていると見るには合理的な疑いが残る場合が排除されない。

そこで、上記④の要件についてみるに、同要件は、「賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するとき」というものであるところ、上記要件にいう賃借人が賃借物件を再び占有使用しない意思を有している場合とは、すなわち、賃借人が賃借物件についての占有の意思を放棄している場合にほかならないというべきであるから、同要件は、賃借人の賃借物件についての占有を放棄する意思が客観的に看取できる事情が存することを、上記①ないし③の要件に加えて家賃保証業者に対し賃借物件についての賃借人の占有を否定して賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を付与するための要件として規定したものと解される。

そうすると、本件4要件は、一般に、賃借人が賃借物件の所持を失い、あるいは、賃借物件についての占有の意思を失っている蓋然性が高い場合の徴表とされる、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠っていること(①)、(原契約賃貸人からその権限を付与された)家賃保証業者が合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況にあること(②)、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃借人が賃借物件を相当期間利用していないものと認められること(③)、を賃借人が賃借物件についての占有権の喪失を認めるために必要な要件として規定するととともに、上記3要件を満たす場合においてもなお、賃借人の賃借物件についての占有権の消滅を認めるには合理的な疑いが残る場合が排除できないことに鑑み、賃借人の賃借物件についての占有を放棄する意思が客観的に看取できる事情が存すること(④)を要件として加えることにより、賃借人が賃借物件について占有する意思を最終的かつ確定的に放棄した(ことにより賃借物件についての占有権が消滅した)ものと認められるための要件をその充足の有無を容易かつ的確に判断することができるような文言で可能な限り網羅的に規定しようとしたものであると解される。

もっとも、本件4要件の趣旨を上記のように解することができるとしても、上記④の要件も賃借人の賃借物件についての占有を放棄する意思を客観的に看取できる事情から推認するものであるから、上記①ないし③の要件を満たした上で、かつ、上記④の事情が認められる場合においても、賃借人が実際にはなお賃借物件についての占有の意思を最終的かつ確定的に放棄していないような場合など、少なくとも理論上は、賃借人の賃借物件についての占有権が消滅していない場合を完全に排除することができないことは否定できない。

しかしながら、本件4要件を満たした上でなお賃借人の賃借物件についての占有権が消滅していない場合は現実にはほとんど考え難いというべきであり、このことは、本訴において適格消費者団体からそのような場合に該当する具体例が一切示されていないことからも裏付けられるところである。のみならず、賃借人の賃借物件に対する占有が消滅していない場合に本件契約18条2項2号を適用することは、同条3項により、原契約賃貸人及び家賃保証業者に対し、民事訴訟手続及び民事執行手続によらずに賃借人の占有を解く権限、すなわち、自力救済権限を付与することになるところ、そのような権限の行使が自力救済として適法とされる場合はほとんど考え難く、他方で、本件契約18条2項2号が上記のとおり明確かつ平易な文言でもって上記①ないし③の要件を規定するとともに、これらの3要件を満たす場合においてもなお、賃借人の賃借物件についての占有権の喪失を認めるには合理的な疑いが残る場合が排除できないことに鑑み、上記④の要件を加えることにより、賃借人が賃借物件について占有する意思を最終的かつ確定的に放棄した(ことにより賃借物件についての占有権が消滅した)ものと認められるための要件をその充足の有無を容易かつ的確に判断することができるような文言で可能な限り網羅的に

規定しようとしている趣旨からすれば、同号が本件4要件を満たしているにもかかわらずなお賃借人の賃借物件についての占有権が消滅していない場合に原契約賃貸人及び家賃保証業者に対し自力救済として賃借人の占有を解く権限を付与する趣旨を含むものと解するのは困難というべきであって、同号は、本件4要件を満たすことにより、賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合において、家賃保証業者に対し、賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を付与する趣旨の規定であると解するのが、無理のない合理的な解釈というべきである。

ウ ところで、本件契約18条2項2号において家賃保証業者が本件建物の明渡しがあったものとみなすことができるための要件につき、原契約による賃貸借契約関係が終了していることは要件とされていない。もっとも、本件4要件を満たすことにより賃借人の賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合は、賃借人が賃借物件の使用を終了する趣旨で賃借物件について占有する意思を放棄したものと合理的に解される。また、仮に家賃保証業者により賃借物件の明渡しがあったものとみなされたにもかかわらず、原契約による賃貸借関係が継続するとすれば、原契約賃貸人は、なお賃借人に対し賃借物件を貸す債務を負い続け、他の第三者との間で新たに賃貸借契約を締結することは賃借人に対する債務不履行となり得ることとなるし、他方で、賃借人も、なお賃料債務を負い続けることとなるが、このような結論が、上記のような要件の下で賃借物件の明渡しがあったものとみなすことができるとした上記条項の趣旨・目的に沿わないことは明らかである。そうすると、上記条項に基づき家賃保証業者により賃借物件の明渡しがあったものとみなされた場合には、その時点で原契約が継続していたとしても、原契約は当然に終了することとなるものと解するのが本件契約の解釈として自然かつ合理的である。すなわち、本件契約18条2項2号は、本件4要件を満たすことにより、賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合に、家賃保証業者に対し、賃借物件の明渡しがあったものとみなし、原契約が継続している場合にはこれを終了させる権限を付与する趣旨の規定であると解される(なお、上記1で説示したところからすれば、この場合であっても、当事者間の信頼関係を破壊するものとは認められない特段の事情がある場合には、原契約は終了しないと解すべき余地があるが、本件4要件の内容からすれば、これらの要件を満たす場合には、一般に当事者間の信頼関係は破壊されているものということができるのであって、本件4要件を満たすにもかかわらず上記特段の事情が認められるという例は現実にはにわかに想定し難いというべきである。)。

エ 上記イ及びウにおいて検討したところによれば、本件契約18条2項2号は、賃借人から明渡しがされたとは認められないものの、本件4要件を満たすことにより、賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合において、賃借人が明示的に異議を述べない限り、家賃保証業者に対し、賃借物件の明渡しがあったものとみなし、原契約が継続している場合にはこれを終了させる権限を付与する趣旨の規定であると解するのが相当である。

オ 適格消費者団体は、賃借人が賃借物件内に動産類を残置しているなど所持の事実をそのままにしている場合には、積極的・明示的な意思表示もないのに、客観的・外形的な事実から占有放棄の意思表示を推認し、占有権が消滅したと判断することはできない旨主張する。しかしながら、占有者が占有物の所持(物に対する事実的な支配)を維持している場合には、占有者において積極的に賃借物件を占有する意思を放棄する旨の意思表示をしない限り占有権は失われないものと解されるものの、この意思表示につき、一般の意思表示とは異なり、黙示の意思表示によることはできないとする法的根拠を見いだすことはできず、客観的・外形的な事実から占有の放棄の意思表示を推認することが許容されないと解することはできない。したがって、適格消費者団体の上記主張が、占有を放棄する旨の意思表示は黙示によってはすることができないという趣旨であるとすれば、これを採用することはできない。

また、適格消費者団体は、例えば、賃借人が海外で入院を余儀なくされたり、刑事手続により身柄を拘束されたりして、その意思によらずに賃借物件を使用することができない状況となったような場合に、本件契約18条2項2号の要件を満たすにもかかわらず占有権を失っていない場合があり得る旨主張する。しかしながら、このような場合、賃借人は、賃借物件での生活を継続する中で、突発的に帰宅できなくなったにすぎないと考えられるから、賃借物件での居住生活に必要な動産類がそのままの状態で残置されていたり、電気・ガス・水道の利用契約が存続し、電気の使用が継続していたりするなど、賃借人が賃借物件を再び占有使用する意思の存在をうかがわせるに足りる外形的事実や客観的状況が複数存在するのが通常であり、少なくとも上記④の要件を満たすとは考え難い。上記イで説示したとおり、本件契約18条2項2号を合理的に解釈すれば、賃借人が賃借物件の占有権を失っていない場合には同条項が適用されることはないと解されるから、適格消費者団体の上記主張は採用することができない。

適格消費者団体は、本件契約18条2項2号は、同条3項等の規定と相まって、賃借人に賃借物件を任意に明け渡す意思がないにもかかわらず、原契約賃貸人及び家賃保証業者において、民事訴訟手続や民事執行手続を経ずに明渡債務の履行を得ること、すなわち、違法な自力救済を行うことを目的として設けられた条項であるとして、本件契約18条2項2号は賃借人が賃借物件をなお占有している場合にも適用される旨主張する。この点については、確かに、証拠(甲3、8~15、17~28、35、36~39、乙30~32)及び弁論の全趣旨によれば、家賃債務保証業者の中には、その利益を追求するあまり立退きの強要等を含む違法な自力救済と評すべき余地のある行為を行う者も少なくないという社会実態があることがうかがわれ、現に、家賃保証業者においても、過去に、裁判所において、 その従業員による退去の勧告が社会通念上許容される限度を超えるものであり不法行為に該当すると判断された事案等があったことが認められる。

しかし、上記イにおいて説示した本件4要件の定め方及びその趣旨等に鑑みると、これらの事情があるからといって、直ちに本件契約18条2項2号が賃借物件について賃借人の占有が残っている場合にまで原契約賃貸人及び家賃保証業者に対し自力救済としてその占有を解く権限を付与することを目的とした条項であると解するのは困難である。また、本件契約18条2項2号においては、家賃保証業者において本件4要件の充足の有無を認定した上で、原契約賃貸人及び家賃保証業者において同条3項、本件契約19条1項、2項の権限を行使する仕組みが定められているものの、本件4要件の充足の有無の認定を専ら家賃保証業者の主観的な判断にゆだねる趣旨まで読み取ることはできず、賃借人の賃借物件に対する占有権の消滅を可能な限り客観的な徴表及び事情によって認定しようとする趣旨が同号の規定の文言からもうかがわれることに鑑みても、同号はその充足の有無が家賃保証業者の主観的な判断と離れて客観的に定まることを当然の前提として本件4要件を規定したものと合理的に解釈されるのであり、このことからしても、同条項が賃借人の占有が残っている場合にまで原契約賃貸人及び家賃保証業者に対し自力救済としてその占有を解く権限を付与することを目的とした条項であるとは解されない。

以上のとおり、本件契約18条2項2号が賃借物件について賃借人の占有が残っている場合にまで原契約賃貸人及び家賃保証業者による自力救済としてその占有を解くことを目的とする条項であるとして、賃借人の占有が残っている場合にも適用されるとする適格消費者団体の上記主張は、採用することができないというべきである。

なお、適格消費者団体は、本件契約18条2項2号は、賃借人の関与なしに、家賃保証業者において本件4要件の充足の有無を判断した上、これを満たすと判断した場合、賃借人の賃貸物件についての占有を放棄する意思の有無のいかんにかかわらず、賃借物件の明渡しがあったものとみなして、原契約賃貸人及び家賃保証業者が同条3項の基づく残置した動産類の搬出、保管等を行うことにより原契約賃貸人の目的物返還請求を実現させるものであるから、現場対応における家賃保証業者による本件4要件についての恣意的な認定とそれに基づく原契約賃貸人及び家賃保証業者による動産類の搬出等の権限行使により、賃借人がなお賃借物件の占有を失っておらず、原契約に基づく賃借物件の使用権原が残っているにもかかわらず、その意に反して賃借人の占有を侵害し、原契約を終了させるといった行動を誘発するおそれがあるといった趣旨の主張もするところ、確かに、家賃保証業者による本件契約18条2項2号の運用の場面において適格消費者団体が主張するような契約条項を逸脱した違法な運用を招来するおそれが残ることは否定することができない。しかしながら、消費者契約法は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差に鑑み、消費者の利益の擁護を図るために、8条ないし10条において、事業者の損害賠償の責任を免

除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするとともに、適格消費者団体に対し、8条から10条までに規定する消費者契約の条項を含む消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の停止等(差止め)を請求する権限を付与するものであるから、本件契約18条2項2号の客観的規範内容が消費者契約法8条ないし10条の規定によりその全部又は一部が無効と判断される場合は格別、そうでない限り、適格消費者団体が主張するような契約条項を逸脱した違法な運用を招来するおそれがあることのみを理由として、消費者契約法12条3項に基づく差止め請求権を行使することは、およそ認められないものというべきである(なお、消費者契約の条項がその文言ないし規定の仕方等により事業者の誤った適用を誘発するおそれのあるものである場合に消費者契約法10条後段に該当すると解し得るかについては後記⑶ウにおいて説示する。)。したがって、適格消費者団体の上記主張は、主張自体として失当といわざるを得ず、採用することができない。

⑶ 本件契約18条2項2号の消費者契約法10条該当性(争点14及び争点15)について

ア 上記⑵のとおり、本件契約18条2項2号は、賃借人からの明渡しがされたとは認められないものの、本件4要件を満たすことにより、賃借人が既に賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合において、賃借人が明示的に異議を述べない限り、家賃保証業者に対し賃借物件の明渡しがあったものとみなし、原契約が継続している場合にはこれを終了させる権限を付与する条項であり、同条項により賃借物件の明渡しがあったものとみなされた場合、賃借人は、賃借物件内に残置した動産類について、原契約賃貸人又は家賃保証業者によってこれを任意に搬出・保管されることを甘受すべき地位に立ち(同条3項)、その後、当該動産類を1か月以内に引き取らない場合には、その所有権を失い、以後家賃保証業者によって随意にこれを処分されることも甘受すべき地位に立つこととなる(19条1項)。これらの条項がなければ、賃借人は、賃借物件に対する占有を失っているとはいえ、民事訴訟手続及び民事執行手続を経ずに賃借物件内の動産類を搬出・保管され、あるいはこれを処分されることはないのであるから、これらの条項は、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものであるということができる。

また、上記⑵オのとおり、本件契約18条2項2号は、原契約による賃貸借関係が終了していない場合にも適用され、その場合には、原契約賃貸人からの契約解除の意思表示等を受けることもなく、家賃保証業者により賃借物件の明渡しがあったものとみなされて一方的に原契約を終了させられることとなるから、この点においても、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものであるということができる。

イ もっとも、上記⑵で検討・説示したとおり、本件契約18条2項2号が適用される場合というのは、賃借人からの明渡しがされたとは認められないものの、本件4要件を満たすことにより、賃借人が賃借物件の使用を終了して、その賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合であるところ、このような場合、賃借人は、通常、原契約に係る法律関係の解消を希望し、又は予期しているものと考えられるのであり、原契約に係る自らの債務を現実に履行する意思を失うのみならず、むしろ、これを免れることを希望し、他方で、賃借物件内に残置した動産類については、その占有権のみならず、その所有権をも放棄する意思を有するか、少なくとも原契約賃貸人等においてこれを処分等することによりその所有権を侵害されてもやむを得ないとの意思を有しているものと考えられる。そうであるとすれば、本件4要件を満たすことにより、賃借人が賃借物件の使用を終了してその賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められる場合に、家賃保証業者により賃借物件の明渡しがあったものとみなされたとしても、そのことにより賃借人が受ける不利益は、その後に原契約賃貸人及び家賃保証業者により賃借物件内の動産類を搬出・保管ないし処分され得るという点も含め、必ずしも大きいものとはいえない。むしろ、本件契約18条2項2号が適用されることにより、賃借人は、自ら現実の明渡しをする債務を免れるとともに、その連帯保証人と共に賃料等ないし賃料等相当損害金の更なる支払義務を免れるという利益を受けることができ、このような賃借人が得られる利益は小さくないということができる。以上に加え、本件契約18条2項2号においては、賃借人が明示的に異議を述べないことが要件とされており、賃借人としては明示的に異議を述べさえすれば同号に基づく家賃保証業者の権限の行使及びこれを前提とする同条3項及び本件契約19条1項に基づく原契約賃貸人及び家賃保証業者の権限の行使を阻止することができる。このように、原契約賃貸人及び家賃保証業者による上記各条項に基づく賃借物件の明渡しの実現は、賃借物件内に残置した動産類の搬出・保管ないし処分をも含めて、通常は賃借人の意思に反するものではないと考えられ、仮に賃借人の意思に反する場合には、賃借人は明示的に異議を述べることにより、家賃保証業者による本件契約18条2項2号に基づく権限の行使及びそれに続く原契約賃貸人及び家賃保証業者による同条3項、19条1項に基づく権限の行使を阻止することができるものとされているのである。他方で、原契約賃貸人及び家賃保証業者は、賃借人が賃借物件の使用を終了して、その賃借物件に対する占有権が消滅しているものと認められるにもかかわらず、賃借人が賃借物件内に動産類を残置等し、しかも、原契約賃貸人や家賃保証業者に対してその連絡をしないため、家賃保証業者が合理的手段を尽くしても賃借人と連絡が取れないことから、法的な意味における賃借物件の明渡しが実現されない場合に、本件契約18条2項2号、同条3項及び19条1項により、速やかに原契約を終了させて、民事訴訟手続及び民事執行手続を経ることなく賃借物件の明渡しを実現することができるとともに、家賃保証業者は未払賃料等及び賃料等相当損害金の支払義務を免れることができることとなり、上記のように法的な意味における賃借物件の明渡しが実現されない事態が現実には少なくないと認められる(弁論の全趣旨)ことにも鑑みると、本件契約18条2項2号及びこれを前提とする本件契約18条3項、19条1項によって原契約賃貸人及び家賃保証業者が受ける利益は大きいということができる。

以上によれば、本件契約18条2項2号のみならず、これを前提とする同条3項、本件契約19条1項の各条項は、相応の合理性を有するものということができる反面、これによる賃借人の不利益は限定的なものにとどまるものということができることからすれば、本件契約18条2項2号が信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない。

ウ なお、上記⑵イで説示したとおり、本件4要件のうち、上記①ないし③の要件については、その内容からして、その充足の有無を客観的、外形的事実等により比較的容易に判断し得るものであるといえるのに対し、上記④の要件(賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するとき)は、その規定内容がやや抽象的であり、その充足の有無については、上記①ないし③の要件に関する具体的事情や、賃借物件内の状況その他一切の事情を総合して個別・具体的に判断するほかないものと考えられるところ、本件における家賃保証業者の主張内容からしても、的確に上記判断をすることは必ずしも容易ではない場合があると考えられる。そして、上記のとおり、本件契約18条2項2号においては、家賃保証業者において上記④を含む本件4要件の充足の有無を認定した上で、原契約賃貸人及び家賃保証業者において同条3項、本件契約19条1項等の権限を行使する仕組みが定められており、本件4要件の充足の有無の認定を専ら家賃保証業者の主観的な判断にゆだねる趣旨ではないと解されるものの、その運用の場面において家賃保証業者により上記④の要件の充足の有無について誤った判断がされることにより、賃借人になお賃借物件の占有が認められる場合にも、家賃保証業者において賃借物件の明渡しがあったものとみなし、賃借物件内に残置された動産類の搬出等によってその占有を解かれることとなる(違法な自力救済を受ける)事態が発生する危険性を否定することができない。そうすると、上記イのとおり、本件契約18条2項2号は、無理のない合理的な解釈により確定される規範的内容それ自体は、信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできないものの、上記のようにその要件(本件4要件)のうちにその規定内容がやや抽象的なもの(上記④の要件)が含まれている上、家賃保証業者においてこれらの要件の充足の有無を認定した上で、原契約賃貸人及び家賃保証業者において同条3項、本件契約19条1項等の権限を行使する仕組みが定められていることにより、その運用の場面において、賃借人が誤って違法に賃借物件に対する占有を失う現実的な危険を負うという点をとらえて、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものであるという余地がないではない。

しかしながら、消費者契約法は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差に鑑み、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とする等のほか、消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とし、3条において、事業者に対し、消費者契約の条項を定めるに当たっては、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容が、その解釈について疑義が生じない明確なもので、かつ、消費者にとって平易なものになるよう配慮することを努力義務として、また、消費者に対し、消費者契約を締結するに際しては、事業者から提供された情報を活用し、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容について理解するようにすることをその努力義務として規定した上、8条ないし10条において、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするとともに、適格消費者団体に対し、8条から10条までに規定する消費者契約の条項を含む消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示の停止等(差止め)を請求する権限を付与するものである。このような消費者契約法の目的及び規律の内容、仕組みに鑑みると、同法は、消費者契約の条項が同法10条により無効とされるか否かを、合理的な解釈により確定される当該条項の客観的規範内容それ自体が同条の要件に該当するか否かによって判断すべきものとしているのであって、当該条項の内容が事業者の誤った運用を招来するおそれがありそれによって消費者が不利益を受けるおそれがあることを理由に当該条項を無効とすることは、同法の予定しないところであると解するのが相当というべきである。

仮にこの点を措くとしても、上記①ないし③の要件は、その内容からして、比較的容易にその充足の有無を判断し得るものといえるところ、これらの要件すべてを満たす場合には、賃借人としては、既に賃借物件を住居として使用しておらず、かつ、その意思を失っている蓋然性が極めて高いということができるのであって、このような場合に賃借人が賃借物件について占有する意思を最終的かつ確定的に放棄した(ことにより賃借物件についての占有権が消滅した)と認められるか否かは、通常は、賃借物件内に残置された動産の種類、内容、量、残置の態様その他の賃借物件内の状況や、その後の賃借人による賃料等の支払状況、賃借人の音信状況、電気・ガス・水道の利用状況の推移等の客観的、外形的事実から容易に判断可能な場合が多いと考えられ、事業者による的確な判断が困難な場合は現実にはかなり少ないのではないかと考えられる(賃借物件内に同所での居住生活に必要な動産類の相当部分をそのままの状態で残置しているような場合には、通常は、上記④の要件を満たさないと判断されるであろうが、その後も賃借人からの賃料等の支払がされないまま、賃借人との連絡が取れない状況が続き、電気・ガス・水道の利用状況等にも変化が見られないような場合には、上記④の要件を充足するとの判断が可能となることもあろう。)。そうであるとすれば、上記④の要件の充足の有無について事業者によって誤った判断がされることにより賃借人が違法な自力救済として賃借物件の占有を解かれその占有を失うという危険性を否定することができないとしても、そのことによる不利益の程度は必ずしも大きいとはいえず、限定的なものにとどまるものということができるのであって、他方で、上記のとおり、本件契約18条2項2号は相応の合理性を有するものということができることからすれば、上記のような賃借人の負う危険性を否定することができないことをもって、同号が信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない。

エ 以上によれば、本件契約18条3項、19条1項及び同条2項の内容を踏まえたとしても、本契約18条2項2号が消費者契約法10条に該当するものということはできない。

⑷ 小括

したがって、契約条項目録記載の18条2項2号のような、賃借人が賃料等の支払を2か月以上怠り、家賃保証業者において合理的な手段を尽くしても賃借人本人と連絡がとれない状況の下、電気・ガス・水道の利用状況や郵便物の状況等から賃5 借物件を相当期間利用していないものと認められ、かつ、賃借物件を再び占有使用しない賃借人の意思が客観的に看取できる事情が存するときに、賃借人が明示的に異議を述べない限り、賃借物件の明渡しがあったものとみなす権限を家賃保証業者に付与する条項を含む消費者契約の申込みまたは承諾の意思表示の差止め等を求める適格消費者団体の請求は、いずれも理由がない。

裁判所サイト

消費者契約法(差止請求権)

123

適格消費者団体は、事業者又はその代理人が、消費者契約を締結するに際し、不特定かつ多数の消費者との間で第8条から第10条までに規定する消費者契約の条項(第8条第1項第1号又は第2号に掲げる消費者契約の条項にあっては、同条第2項の場合に該当するものを除く。次項において同じ。)を含む消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示を現に行い又は行うおそれがあるときは、その事業者又はその代理人に対し、当該行為の停止若しくは予防又は当該行為に供した物の廃棄若しくは除去その他の当該行為の停止若しくは予防に必要な措置をとることを請求することができる。ただし、民法及び商法以外の他の法律の規定によれば当該消費者契約の条項が無効とされないときは、この限りでない。

(弁護士 井上元)

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