通常損耗補修特約に関する最高裁平成17年12月16日判決

　建物賃貸借契約が終了した場合、賃借人は賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があります。

　この場合の「原状」とは何かについて紛争が生じてきました。すなわち、建物を普通に使っておれば、当然に多少の損耗が生じるのであり、賃借人はどこまでの損耗について補修しなければならないか問題とされたのです。これが、通常損耗と特別損耗の問題です。

　また、通常損耗についても賃借人に補修費の負担を課す特約が有効か否かの問題もあります。

　この問題につき最高裁平成17年12月16日判決が判断していますのでご紹介します。

最高裁平成17年12月16日判決

通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要

（１）賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

当該事案の結論

（２）これを本件についてみると、本件契約における原状回復に関する約定を定めているのは本件契約書２２条２項であるが、その内容は上記１（５）に記載のとおりであるというのであり、同項自体において通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているということはできない。また、同項において引用されている本件負担区分表についても、その内容は上記１（６）に記載のとおりであるというのであり、要補修状況を記載した「基準になる状況」欄の文言自体からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえない。したがって、本件契約書には、通常損耗補修特約の成立が認められるために必要なその内容を具体的に明記した条項はないといわざるを得ない。被上告人は、本件契約を締結する前に、本件共同住宅の入居説明会を行っているが、その際の原状回復に関する説明内容は上記１（３）に記載のとおりであったというのであるから、上記説明会においても、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ない。そうすると、上告人は、本件契約を締結するに当たり、通常損耗補修特約を認識し、これを合意の内容としたものということはできないから、本件契約において通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできないというべきである。

通常損耗補修特約の有無に関する裁判例

　大阪高判18年5月23日判決、東京地裁平成24年10月31日判決は、賃貸人が通常損耗補修特約があった旨の主張をしましたが、判決では否定されています。

ガイドライン

　原状回復をめぐるトラブルが多発したため、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。

国土交通省≫「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

コメント

　通常損耗補修特約自体は有効ですが、賃借人は通常損耗についての補修義務を負わないのが原則ですから、賃貸人が賃借人に通常損耗の補修費を負担させる場合には明確な合意が必要です。

（弁護士　井上元）