解除と信頼関係破壊

信頼関係破壊理論

賃借人に債務不履行が存する場合、賃貸人は契約を解除し、建物からの退去を請求することができるのが原則です。

しかし、不動産賃貸借の場合、借主を保護するため、賃借人に債務不履行があっても、信頼関係が破壊されていない場合には、賃貸借契約の解除は認められないものとされています。

この点に関するリーディングケースである最高裁昭和30年9月22日判決は次のように述べています。

「民法612条2項が、賃借人が賃貸人の承諾を得ないで賃借権の譲渡又は賃借物の転貸をした場合、賃貸人に解除権を認めたのは、そもそも賃貸借は信頼関係を基礎とするものであるところ、賃借人にその信頼を裏切るような行為があつたということを理由とするものである。それ故、たとえ賃借人において賃貸人の承諾を得ないで上記の行為をした場合であっても、賃借人の右行為を賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情のあるときは、賃貸人は同条同項による解除権を行使し得ないものと解するを相当とする。」

債務不履行の具体例

それでは、どのような場合が債務不履行に当たり、解除できるのか具体例を挙げてみましょう。

（１）賃料不払い

一般的には3ヶ月程度の賃料不払いがあれば契約解除が認められると思われますが、信頼関係が破壊されたか否かは、不払いの程度・金額、不払いに至った経緯、契約締結時の事情、過去の賃料支払状況、催告の有無・内容、催告後あるいは解除の意思表示後の賃借人の対応等が総合考慮されて判断されます。

（２）使用目的違反

契約解除事由となりますが、使用の態様、賃貸人の被る損失や建物損壊の程度、他の賃借人や近隣への迷惑の程度なども考慮され、信頼関係の破壊が判断されます。

（３）迷惑行為・ペット飼育

暴行、近隣居住者に対する生活妨害行為、ペット飼育禁止違反などが考えられますが、いずれもその程度によるでしょう。

（４）無断増改築

解除事由になりますが、賃借人が貸室に些細な改良を加えた程度であれば解除は否定される可能性もあります。

（５）無断転貸・無断譲渡

民法612条で、無断転貸・無断譲渡は禁止されており、賃借人が違反すると、賃貸人は解除することができます。

無断転貸・無断譲渡の場合、原則として解除は認められ、解除を認めた多くの裁判例があります。ただし、ここでも信頼関係破壊の法理が適用され、解除が否定されることもあります。