建物明渡し請求（家賃滞納）

家賃滞納が2ヶ月で黄信号、3ヶ月で赤信号

家賃滞納が2ヶ月で黄信号、3ヶ月で赤信号です。家賃滞納があれば、直ちに対応が必要です。

店舗を、家賃月額20万円、敷金200万円の条件で賃貸している場合を例として、一般的な流れをもとにご説明しましょう。

つまり、3ヶ月分の家賃滞納があった後、直ちに法的手続を行った場合でも、途中で賃借人から任意の明渡しがなく、最終的に強制執行により明渡しが完了するまで、5ヶ月かかってしまうことになります。

この間、家賃の支払いがされる可能性はまずありませんので、200万円の敷金から家賃滞納分を差し引くと残額は僅か40万円です。

敷金200万円－60万円（当初の家賃滞納額）－100万円（5ヶ間の未払家賃）＝40万円

訴訟、強制執行となると弁護士費用や強制執行の費用が要しますし、建物が戻ってきた後の原状回復費用もかかります。

※尚、弁護士費用を敷金から控除することはできません。
上記のように月額家賃の10ヶ月分の敷金を受領している場合でも、3ヶ月滞納後、直ちに法的手続をとっても、諸費用を考慮すると赤字になってしまう可能性がるのです。

家賃滞納による明渡し請求の注意点

１　早期の対応が重要

家賃を滞納している入居者に対して手を焼いている不動産のオーナーは多いと思います。日本人の場合、穏便に処理しようとして、家賃をただ請求するだけに終始し、我慢してしまい、家賃滞納者に居座られ続けることも多いでしょう。しかし、そのような対応は、他のキチンと賃料を支払っている入居者に対して不公平な扱いとなりますし、結局、家賃滞納者が破産や資力がない等で居座られただけで、滞納家賃を全く回収できず、傷口を広げただけというケースがよく見られます。

２　証拠の確保

家賃の滞納で居座っている者が訴訟で争う場合、滞納の事実を争うようなことがあります。普段から、手渡しで家賃を回収しているようなケースだと、滞納の事実を立証するのに苦労することがありますので、賃貸契約を締結する段階から、家賃の支払いは振込にしてもらったり、帳面をきちんとつけたりして、滞納がわかるようにしてください。

３　信頼関係破壊の理論

最高裁昭和39年7月28日判決は、賃料不払いを理由とする家屋賃貸借契約の解除を、信頼関係が破壊されていないことを理由として認めませんでした。

賃貸借契約は、継続的な契約を前提としますから、その解除は、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されてしまい、もはや継続的な契約を維持するのは期待できないといえるような事情がなければ、認められないのです。通常3ヶ月程度の家賃の滞納があれば、信頼関係が破壊されたとして解除が認められますが、事案によって異なりますのでご注意ください。

手続の流れ

即決和解

賃借人が任意の退去に応じる場合でも、退去まで一定の猶予期間を置くのなら、万一期限までに退去しない場合に備えて、裁判所で即決和解をする方法があります。

公正証書を作成して明渡の条項を定めたとしても、公正証書では建物明渡の強制執行ができませんが、即決和解によれば強制執行できるので安心です。

占有移転禁止の仮処分

訴訟の途中で、入居している人がいなくなり、全く別の人が居座るケースがあります。そのままだと、勝訴して判決をもらっても、強制執行ができません。このような危険のあるような場合に利用できる制度として占有移転禁止の仮処分があります。この制度を利用することにより、建物について占有を承継した者に対して、訴訟で勝訴後、明渡の強制執行ができるようになります。

仮処分が必要か否かについては、個別の判断によりますのでご相談ください。

明渡断行の仮処分

占有者を排除して、目的物（不動産）の占有を取得させるという、仮の地位を定める仮処分のことです。明渡断行の仮処分が上手くいくと、まだ訴訟で勝訴して強制執行していないのに、明渡しを実現できるというものです。

しかし、訴訟の結果が出ていないにもかかわらず、相手を退去させるわけですから、ほぼ勝訴できるような事案でないと仮処分命令がでないという要件面の問題と、実際に執行段階で争いになるという問題があります。

用法違反等が甚だしい場合（例えば、性風俗や違法なことで使用）、訴訟を提起し、判決を得て強制執行までの時間をかけると、賃貸人に大きな損害となることがあります。このような場合には、明渡断行の仮処分を検討してみるべきです。明渡の断行の仮処分とは、賃借人を排除して、賃貸人に賃借物の占有を取得させるという、仮の地位を定めるものです。

明渡しを求める際にやってはいけないこと

建物の明け渡しを求める場合に、絶対にやってはいけないことは実力行使です。例えば、勝手に建物に入り荷物を処分してしまう、鍵を換えてしまうといったものです。契約書で取り決めたので大丈夫だと思っている方がいますが、法律上そのような取り決めは無効ですので、契約書の記載は意味がありません。逆に損害賠償請求や刑事告訴をされて困った事態になることがありますので、明渡しを求める場合は、正当な手続を踏む必要があります。

費用（税別）

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