建物明渡し交渉と弁護士法72条違反に関する最決平成22.7.20

 弁護士法72条は「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」と規定されています。

 不動産に関しては、建物明渡し交渉がよく行われるところですが、弁護士でない者が交渉を行ったことが弁護士法72条違法に問われた件で最高裁が判断していますのでご紹介します。

最高裁平成22720日決定

事案の概要

① 不動産売買業等を営むA社は、ビル及び土地の所有権を取得し、当該ビルの賃借人らをすべて立ち退かせてビルを解体し、更地にした上で、同社が新たに建物を建築する建築条件付で土地を売却するなどして利益を上げるという事業を行っていた。

② A社は、上記事業の一環として、本件ビルを取得して所有していたが、同ビルには、74名の賃借人が、その立地条件等を前提に事業用に各室を賃借して、それぞれの業務を行っていた。

③ 土地家屋の売買業等を営む被告人B社の代表取締役である被告人Cは、同社の業務に関し、共犯者らと共謀の上、弁護士資格等を有さず、法定の除外事由もないのに、報酬を得る目的で、業として、A社から、本件ビルについて、上記賃借人らとの間で、賃貸借契約の合意解除に向けた契約締結交渉を行って合意解除契約を締結した上で各室を明け渡させるなどの業務を行うことの委託を受けて、これを受任した。

④ 被告人らは、A社から、被告人らの報酬に充てられる分と賃借人らに支払われる立ち退き料等の経費に充てられる分とを合わせた多額の金員を、その割合の明示なく一括して受領した。

⑤ そして、被告人らは、本件ビルの賃借人らに対し、被告人B社が同ビルの所有者である旨虚偽の事実を申し向けるなどした上、賃借人らに不安や不快感を与えるような振る舞いもしながら、約10か月にわたり、上記74名の賃借人関係者との間で、賃貸借契約を合意解除して賃貸人が立ち退き料の支払義務を負い、賃借人が一定期日までに部屋を明け渡す義務を負うこと等を内容とする契約の締結に応じるよう交渉して、合意解除契約を締結するなどした。

決定の内容

 被告人らは、A社と各賃借人との間においては、法律上の権利義務に争いや疑義が存するなどの事情はなく、被告人らが受託した業務は弁護士法72条にいう「その他一般の法律事件」に関するものではないから、同条違反の罪は成立しないと主張しましたが、最高裁は次のように述べて、弁護士法72条違反を認めました。

「しかしながら、被告人らは、多数の賃借人が存在する本件ビルを解体するため全賃借人の立ち退きの実現を図るという業務を、報酬と立ち退き料等の経費を割合を明示することなく一括して受領し受託したものであるところ、このような業務は、賃貸借契約期間中で、現にそれぞれの業務を行っており、立ち退く意向を有していなかった賃借人らに対し、専ら賃貸人側の都合で、同契約の合意解除と明渡しの実現を図るべく交渉するというものであって、立ち退き合意の成否、立ち退きの時期、立ち退き料の額をめぐって交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであったことは明らかであり、弁護士法72条にいう「その他一般の法律事件」に関するものであったというべきである。そして、被告人らは、報酬を得る目的で、業として、上記のような事件に関し、賃借人らとの間に生ずる法的紛議を解決するための法律事務の委託を受けて、前記のように賃借人らに不安や不快感を与えるような振る舞いもしながら、これを取り扱ったのであり、被告人らの行為につき弁護士法72条違反の罪の成立を認めた原判断は相当である。」

コメント

 弁護士法72条で規定されている「その他一般の法律事件」については、事件性必要説と事件性不要説が対立していましたが、上記決定は「交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るもの」と判示し事件性必要説に近い立場をとったものと理解されています。

 また、上記決定の解説では「立ち退き交渉を受託する者の中には、本件被告人らのように関係者の犠牲の下に自ら大きな利益を上げる、いわば悪質な地上げを行っているような者がいる反面、現実社会には必ずしもそのように評価できない様々な立場で立ち退き交渉に関与する者もいると考えられることなどから、立ち退き交渉を受託する事案においても、当然に弁護士法72条に違反するとするのではなく、同条の要件の一つ一つについて事案ごとの具体的事情に基づく判断が必要であることを改めて確認する姿勢がうかがわれ、本件は、いわば違法性の程度が高く、違法性阻却等が問題となる余地がない事案であることを前提とした事例判断といえるものと思われる」とされています。

 国土交通省は、平成23年、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、賃貸住宅管理業の登録制度を創設しました(告示公布平成23年9月30日、告示施行平成23年12月1日)。H23.12.1)。同省のサイト「賃貸住宅管理業登録制度」では、「賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ります。また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能です。」とされています。ただし、上記登録をしたからといって弁護士法72条に該当する法律事務を扱うことはできません。

 また、賃貸住宅管理業務として賃料・共益費の取り立てや、賃料不払い者への督促等がなされることへの批判も存するところです(伊藤倫文弁護士「不動産管理事業と非弁行為について~平成22年最高裁決定を踏まえて~」自由と正義201612月号25頁)。

 不動産の管理等については、上記のような議論がなされていますので実務に際してご参照ください。

(弁護士 井上元)

この記事は弁護士が監修しています。

弁護士 井上元(いのうえもと) OSAKA ベーシック法律事務所

大阪弁護士会所属(1988.4 登録、日弁連登録番号:20771)
「広く、深く」をモットーに研鑽に努めています。インターネット上の法律情報を整理したサイト「法律情報 navi」を運営していますのでご覧ください。

弁護士 中村友彦(なかむらともひこ) OSAKA ベーシック法律事務所

大阪弁護士会所属(2012.12 登録、日弁連登録番号:46674)
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