契約期間及び更新

契約期間

借地借家法の適用がある建物賃貸借の期間は、最短1年以上と定めなければならず、期間を1年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなされます(借地借家法29条1項)。

最長期間につき、民法604条では、賃貸借の最長期間は20年を超えることができないと規定されていますが、借地借家法29条2項で民法604条の規定は建物の賃貸借については適用されないものとされていますので、最長期間についての制限はありません。

この規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効となります(30条)。

これに対し、定期建物賃貸借については、短期、長期のいずれについても制限はありません。

更新

更新には、法律の規定に基づく法定更新と、当事者の意思に基づく合意更新があります。期間の定めのない賃貸借では更新はありません。

更新を拒絶するためには、期間満了前の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶通知をしなければなりません。これを怠ると更新したとみなされます(26条1項)。更新拒絶通知をしても、期間満了後に賃借人が使用を継続している場合、賃貸人は遅滞なく異議を述べなければなりません(26条2項)。

法定更新後の契約期間は期間の定めのないものとなり、その後に正当事由があれば、解約申し入れをすることができます。

ただし、更新拒絶もしくは解約申し入れをするには正当事由が必要です(28条)。

合意更新の場合、期間を定めればそれによりますが、期間を定めなかった場合には期間の定めのない契約となります。

解約申入

期間の定めのない契約の場合、賃貸人が解約の申し入れをした日から6ヶ月を経過することによって終了しますが(27条1項)、正当事由が必要です(28条)。

賃借人による解約申し入れ期間は3ヶ月です(民法617条2項)。

建物賃貸借終了の場合における転借人の保護

転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができません(34条1項)。

建物の賃貸人が前項の通知をしたときは、建物の転貸借は、その通知がされた日から6ヶ月を経過することによって終了します(34条2項)。

同規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効です(37条)。

借地上の建物の賃借人の保護

借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができます(35条1項)。

前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了します(35条2項)。

同規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効です(37条)。

居住用建物の賃貸借の承継

居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継します。ただし、相続人なしに死亡したことを知った後1ヶ月以内に建物の賃貸人に反対の意思を表示したときは、この限りでありません(36条1項)。

前項本文の場合においては、建物の賃貸借関係に基づき生じた債権又は債務は、同項の規定により建物の賃借人の権利義務を承継した者に帰属します(36条2項)。

取壊し予定の建物の賃貸借

法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができます(39条1項)。

前項の特約は、同項の建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければならなりません(39条2項)。

一時使用目的の建物の賃貸借

一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合、期間に関する規定は適用されません(40条)。

大切な不動産を私たちが守ります!

初回の御相談は1時間まで無料

06-6226-5535(御予約受付:平日午前9:30~12時 午後1時~5:30)

相談予約で夜間面談対応いたします。

メールでの御予約は24時間受付

相談の流れ