必要費・有益費・造作買取

必要費

必要費とは、目的物の修繕を行い、使用に適する状態にしておくための費用のことです。賃借人がこの費用を支出した場合、賃貸人は直ちにその費用を償還しなければなりません(民法608条1項)。

賃借人が必要費の償還請求権をあらかじめ放棄するとの特約は有効です。

有益費償還

賃借人が建物を改良するために支出した費用を有益費と言います。賃借人が有益費を支出することにつき、賃貸人の同意は不要です。賃借人の改良によって建物の価値が増加した場合、その増加価値を賃貸人に無償で取得させることは衡平ではなく、賃貸人は賃借人に、賃貸借終了時に償還しなければなりません(民法608条2項)。

賃借人が有益費の償還請求権をあらかじめ放棄するとの特約は有効です。

造作買取請求

賃借人は、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、もしくは、建物の賃貸人から買い受けた造作について、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます(33条1項)。

造作につき賃貸人の同意がない場合には賃借人には造作買取請求権はありません。また、賃料不払による債務不履行解除の場合も造作買取請求権はありません。

旧借家法のもとでは、造作買取請求権を放棄する旨の特約は無効でしたが、現行の借地借家法のもとでは造作買取請求権の権利放棄特約は有効となりました。

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