既存借地権

既存借地権とは?

現行の借地借家法は平成4年8月1日から施行されましたが、それまでは借地法により規律されていました。借地借家法の施行に伴い、建物保護に関する法律、借地法、借家法は廃止されましたが(借地借家法附則2条)、「物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた効力を妨げない」とされていますので(同附則4条)、平成4年8月1日より前に成立した借地権については旧借地法が適用されます。旧借地法が適用される借地権は既存借地権と呼ばれることもあります。

既存借地権も未だ多数存しますので、十分な理解が必要です。

借地権の存続期間

堅固な建物の所有を目的とする場合は60年(ただし契約により30年以上なら可)、非堅固な建物の所有を目的とする場合は30年(ただし契約により20年以上なら可)とされています(旧借地法2条1項)。

借地借家法とは異なり、建物が期間満了の前に朽廃したときは、借地権は消滅するものとされています(2条2項)

契約で堅固な建物か非堅固な建物かを定めないときは、非堅固な建物所有の目的とみなされます(3条)。

更新及び建物買取請求

借地権消滅の場合において借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り前契約と同一の条件で借地権を設定したものとみなされます(4条)。借地権の存続期間は堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年となります(4条3項)。

ただし、土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他正当の事由がある場合において遅滞なく異議を述べたときはこの限りではありません(4条ただし書)。

借地権者は契約の更新ない場合においては、時価をもって建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を買い取ることを請求することができます(4条2項)。

当事者が契約を更新する場合における借地権の存続期間は更新のときから起算して堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年となります(5条1項)。当事者がその期間より長い期間を定めたときはその定めにしたがいます(5条2項)。

法定更新

借地権者が借地権の消滅後に土地の使用を継続する場合において土地所有者が遅滞なく異議を述べないときは前契約と同一条件をもって更に借地権を設定したものとみなされます。この場合の契約期間は堅固建物については30年、非堅固な建物については20年となります(6条1項)。

前項の場合において建物があるときは、土地所有者は、正当な事由がなければ異議を述べることができません(6条2項)。

借地権の消滅前に建物が滅失した場合において残存期間を超えて存続すべき建物の築造に対し土地所有者が遅滞なく異議を述べないとき、借地権は建物滅失の日より起算し、堅固建物については30年間、非堅固建物については20年間存続します。ただし、残存期間がこれより長いときはその期間によります。

借地条件変更の許可

裁判所は、当事者の申立により、借地条件の変更の許可、増改築の承諾に代わる許可をすることができます(8条2第1項、2項)。この場合、裁判所は、財産上の給付を命じたり、その他相当の処分をなすことができます(3項)

借地権譲渡の許可

裁判所は、借地権の譲渡、転貸の承諾に代わる許可をすることができます(9条の2、3)。

建物の取得者の買取請求権

賃貸人が借地権の譲渡または転貸を承諾しないときは、賃貸人に対し時価をもって建物等の買取を請求することができます(10条)。

地代増額・減額請求

当事者は地代の増額、減額を請求することができます。ただし、一定の期間地代または借賃を増加しない特約あるときはその定めに従います(12条1項)。

増額につき協議が調わないときは、請求を受けた者は増額を正当とする裁判が確定するまで相当と認める地代を支払うことをもって足ります。ただし、不足したときは不足額に年1割の利息を支払うことを要します(12条2項)

減額の請求を受けた者は裁判が確定するまで相当と認める地代の支払いを請求することができます。ただし、超過額に年1割の利息を付して返還することを要します(12条3項)。

先取特権

土地所有者又は賃貸人は最後の2年分の地代又は借賃につき建物の先取特権を有します(13条1項)。先取特権は地上権又は賃貸借の登記をすることによって効力を保存します(13条2項)。

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