普通借地権

普通借地権とは?

建物の所有を目的とする土地の賃貸借については、特別法である借地借家法が定められており、借地借家法が適用されます。同法は平成4年8月1日から施行され、これより前に成立している賃貸借については旧借地法が適用されます。

ここでは、平成4年8月1日以降に成立した建物の所有を目的とする土地の賃貸借に適用される借地借家法の規定を説明しましょう。

借地権の存続期間および更新

存続期間は30年間が原則であり(3条)、これより短い期間と定めても無効となります(9条)。契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間となります(3条)。

当事者が合意により借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、20年)となります。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります(4条)。

この規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効です(9条)。

法定更新

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の合意更新によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでありません(5条1項)。

借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様、借地権者の更新請求により契約は更新したものとみなされます(5条2項)。

転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間の更新請求の規定が適用されます(5条3項)。

この規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効です(9条)。

異議の正当事由

借地権設定者の異議は、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができないものとされています(6条)。

この規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効です(9条)。

建物の再築による借地権の期間の延長

借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続します。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間によります(7条1項)。

借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後2ヶ月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなされます。ただし、契約の更新の後に通知があった場合においては、この限りでありません(7条2項)。

転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第1項の規定が適用されます(7条3項)。

この規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効です(9条)。

借地契約の更新後の建物の滅失による解約等

契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます(8条1項)。

前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができます(8条2項)。

前2項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から3月を経過することによって消滅します(8条3項)。

第1項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第2項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができます(8条4項)。

転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第2項の規定が適用されます(8条5項)。

この規定に反する特約で借地権者に不利なものは無効です(9条)。

借地権の対抗力等

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます(10条項)。

この場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有します。ただし、建物の滅失があった日から2年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限られます(10条2項)。

この規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは無効です(16条)。

地代等増額・減額請求権

地代又は土地の借賃が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従います(11条1項)。

地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足ります。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならなりません。(11条2項)

地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができます。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければなりません。(11条3項)

借地権設定者の先取特権

借地権設定者は、弁済期の到来した最後の2年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有します(12条1項)。

前項の先取特権は、地上権又は土地の賃貸借の登記をすることによって、その効力を保存します(12条2項)。

第1項の先取特権は、他の権利に対して優先する効力を有します。ただし、共益費用、不動産保存及び不動産工事の先取特権並びに地上権又は土地の賃貸借の登記より前に登記された質権及び抵当権には後れます(12条3項)。

前3項の規定は、転借地権者がその土地において所有する建物について準用されます(12条4項)。

建物買取請求権

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができます(13条1項)。

前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができます(13条2項)。

前2項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用されます(13条3項)。

この規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは無効です(16条)。

第三者の建物買取請求権

第三者が賃借権の目的である土地の上の建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を取得した場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができます(14条)。

この規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは無効です(16条)。

自己借地権

借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が自らその借地権を有することができます(15条1項)。

借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、その借地権は、消滅しません(15条2項)。

地主が自己所有地上に分譲予定のマンションを建築し、敷地利用権を借地権として販売するような場合に利用されます。

借地条件の変更及び増改築の許可

建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができます(17条1項)。

増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます(17条2項)。

裁判所は、前2項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができます(17条3項)。

裁判所は、前3項の裁判をするには、借地権の残存期間、土地の状況、借地に関する従前の経過その他一切の事情を考慮しなければならなりません(17条4項)。

転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第1項から第3項までの裁判をすることができます(17条5項)。

裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第1項から第3項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければなりません(17条6項)。

17条に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは無効です(21条)。

裁判手続については41条以下で規定されています。

借地契約の更新後の建物の再築の許可

契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第7条4項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができます(18条1項)。

裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければなりません(18条2項)。

17条5項及び6項の規定は、第1項の裁判をする場合に準用されます(18条3項)。

18条に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは無効です(21条)。

裁判手続については41条以下で規定されています。

土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができます(19条1項)。

裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければなりません(19条2項)。

第1項の申立てがあった場合において、裁判所が定める期間内に借地権設定者が自ら建物の譲渡及び賃借権の譲渡又は転貸を受ける旨の申立てをしたときは、裁判所は、同項の規定にかかわらず、相当の対価及び転貸の条件を定めて、これを命ずることができます。この裁判においては、当事者双方に対し、その義務を同時に履行すべきことを命ずることができます(19条3項)。

第3項の申立ては、第1項の申立てが取り下げられたとき、又は不適法として却下されたときは、その効力を失います(19条4項)。

第3項の裁判があった後は、第1項又は第3項の申立ては、当事者の合意がある場合でなければ取り下げることができません(19条5項)。

裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第1項又は第3項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければなりません(19条6項)。

前各項の規定は、転借地権が設定されている場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用されます。ただし、借地権設定者が第3項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければなりません(19条7項)。

19条に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは無効です(21条)。

裁判手続については41条以下で規定されています。

建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可

第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができます(20条1項)。

19条第2項から第6項までの規定は、前項の申立てがあった場合に準用されます(20条2項)。

第1項の申立ては、建物の代金を支払った後2ヶ月以内に限り、することができます(20条3項)。

民事調停を申し立てた場合、調停終了後2週間以内に第1項の申立てをすれば、期間内に申し立てがあったものとみなされます(20条4項)。

前各項の規定は、転借地権者から競売又は公売により建物を取得した第三者と借地権設定者との間について準用されます。ただし、借地権設定者が第2項において準用する前条第3項の申立てをするには、借地権者の承諾を得なければなりません(20条5項)。

裁判手続については41条以下で規定されています。

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