競売分割とはどのようなものなのですか?

競売分割は、現物分割もしくは全面的価格賠償による分割の方法により共有物を分割することができないときに命じられるものであり、民事執行法上の競売の手続により行われます。

競売分割とは?

裁判所は、現物分割もしくは賠償分割(全面的価格賠償による分割)ができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるとき、競売を命じます(民法258条3項)。
裁判所が競売を命じても、当然に競売手続が開始するわけではなく、判決を得た当事者が、別途、執行裁判所に競売の申立てを行い、執行裁判所は民事執行法に基づく所定の手続に従って当該共有物を競売に付し、売得金を共有者に対し持分に応じて分配することになります。すなわち、競売分割を命じる判決は、当事者に競売に付する権限を与えることになるわけです。

任意売却との違い

競売で売却すると、任意売却による場合よりも売却価格が低くなると一般に考えられています。したがって、任意売却をすることの和解が望ましいとは言えますが、任意売却するためには、不動産仲介業者との媒介契約締結、売出し価格の決定、売却価格の決定、売買契約締結、決済等の様々な場面で当事者の協力が必要であることに留意する必要があります。

判決主文

競売を命じる判決主文は、通常、「別紙物件目録記載の各不動産について競売を命じ、その売得金から競売手続費用を控除した金額をXに2分の1、Yに2分の1の割合で分割する。」となります。共有物分割判決は形成判決ですから仮執行宣言は付されません。

競売に付す和解の可否

共有物分割請求訴訟で、当事者が競売により分割することに同意した場合、その旨の和解をすることができるか否か、すなわち、競売に付す旨の和解調書により、当事者が民事執行法に基づき競売の申立てを行うことができるのかという問題があります。
境界確定訴訟とは異なり、共有物分割は協議により行うことができますので、和解により現物分割もしくは賠償分割により分割する旨の和解をすることはできます。
しかし、競売については、国家機関たる裁判所が一定の要件の下で法定の売却条件で実施する手続ですから、当事者が自由に利用できるわけではないとの見解もあります。
この問題については、東京高判昭和63・7・27判時1284号68頁は和解調書により競売申立てを行うことができるとしています(大阪高決平成2・8・17判時1364号42頁・判タ759号261頁も同旨)。
尚、競売にすることの合意ができるのなら、協力して任意売却すればよいのではないかとも思われますが、任意売却のためには売却代金の合意や売却手続への協力が必要不可欠ですので、これが望めない事案では競売にするしかありません。

競売手続

競売申立て

共有物分割請求訴訟における判決により、当然に競売手続が開始されるわけではなく、その判決をもとに、当事者が、別途、競売申立をする必要があります。競売による共有物分割を命ずる判決に基づく競売は「担保権の実行としての例による。」とされています(民事執行法195条)。
管轄は不動産の所在地を管轄する地方裁判所であり、原告、被告のいずれも競売申立てを行うことができます。
競売申立については民事執行予納金を納める必要があります。競売分割を求める場合にはこの点に留意してください。令和6年2月現在、東京地方裁判所の予納金は申立ての対象物件の評価額を基準に定められ(2000万円未満で80万円、2000万円以上5000万円未満で100万円、5000万円以上1億円未満で150万円、1億円以上で200万円)、大阪地方裁判所の予納金は原則90万円です。その他に印紙代、郵券、差押登記のための登録免許税が必要です。
尚、当事者が負担した手続費用は、配当段階において優先的に償還を受けることができます。

申立後の手続

競売申立後、競売開始決定、差押登記、執行官による現況調査、不動産鑑定士による評価、売却基準価額の決定などの手続を経て、競売に付され、原則、最高価買受申出人に対し売却されます。そして、売却代金から手続費用や優先配当額を控除した残金が、共有者の持分に従って分配されます。

競売についての留意点

担保権の処理~削除主義と引受主義

強制競売及び担保不動産競売において、不動産の上に存する先取特権、使用及び収益をしない旨の定めのある質権並びに抵当権は売却により消滅します(民事執行法59条、189条)。
共有物分割による形式的競売においても、上記規定が適用されて抵当権等は消滅するとする見解(削除説)と適用されず抵当権等は競売による取得者が引き受けるとする見解(引受説)の争いがありました。
この点、最判平成24・2・7集民240号1頁が、共有物分割の競売につき削除説を前提に無剰余措置(法63条準用)を認めたため、現在の実務では削除説により運用されています。

無剰余競売の取消し

強制競売及び担保不動産競売において、売却基準額が定まって買受可能価額が決まると(60条1項、3項)、手続費用及び優先債権を考慮して売却代金から差押債権者が一部でも満足を受けられるだけの剰余が出る可能性が無いと判断されると、差押債権者が所要の対応をしない限り、競売手続は取り消されます(民事執行法63条、189条)。
この規定は、形式的競売にも準用されますので(上記最判平成24・2・7)、買受可能価額が優先債権を上回らないと競売は取り消されてしまいます。

共有者の競売参加

強制執行による競売手続では、債務者は入札に参加することができません(民事執行法68条)。担保不動産競売の手続でも同様です(同法188条)。 これに対し、形式的競売の場合、その性質上、上記債務者の買受申出の禁止の規定は準用されません(中野貞一郎・下村正明著「民事執行法〔改訂版〕」青林書院827頁)

「Q&A共有物分割請求訴訟の実務と法理」出版のご案内

弁護士井上元がAmazonで「Q&A共有物分割請求訴訟の実務と法理」を出版しました。この本は、共有物分割請求訴訟についての多数の裁判例を整理、分析して体系化したものです。豊富な実例を紹介しQ&Aにより分かりやすく解説しています。

法律専門家の方を対象としています。
ご希望の方は、Amazonのサイトからお買い求めください。

共有物分割のトラブルについてのご相談は、共有物分割のトラブルのページをご覧ください。

この記事は弁護士が監修しています。

弁護士 井上元(いのうえもと) OSAKA ベーシック法律事務所

大阪弁護士会所属(1988.4 登録、日弁連登録番号:20771)
「広く、深く」をモットーに研鑽に努めています。インターネット上の法律情報を整理したサイト「法律情報 navi」を運営していますのでご覧ください。

弁護士 中村友彦(なかむらともひこ) OSAKA ベーシック法律事務所

大阪弁護士会所属(2012.12 登録、日弁連登録番号:46674)
迅速な対応、機動力、徹底した調査・分析、フランクな対応を心がけています。

大切な不動産を私たちが守ります!

初回の御相談は1時間まで無料

06-6226-5535(御予約受付:平日午前9:30~12時 午後1時~5:30)

メールでの御予約は24時間受付

相談の流れ

不動産の法律相談の御予約

初回の御相談は1時間まで無料

06-6226-5535(平日午前9:30~12時 午後1時~5:30)

メールでの御予約は24時間受付

OSAKAベーシック法律事務所

御堂筋線・京阪電鉄淀屋橋駅1分

〒541-0042
大阪市中央区今橋 4 丁目 3 番 6 号
淀屋橋 NAO ビル 3 階

交通至便 淀屋橋駅1分

アクセスマップはこちら

専門家ネットワーク

弁護士
税理士、司法書士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、その他の専門家
対応エリア