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協議による共有物分割

協議による共有物分割が原則

民法256条本文で「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。」とされており、裁判所に分割を請求するためには「共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき」とされています（258条）。
すなわち、共有物分割は、第一次的には協議で行われるべきものとされているのです。
現金や預金を分割するのとは異なり、土地や建物などを分割するには、いろいろな方法があって、裁判所が完全に公平に分割することは困難ですから、共有者間で話し合って、納得する方法で分割することが望ましいからです。

具体的な分割方法

裁判による共有物分割の方法については、現物分割と競売による分割が規定されています（民法258条）。
これに対し、協議により共有物を分割する場合の方法についての規定はありませんが、（１）「現物分割」、（２）「持分買取り」（裁判の場合の価格賠償）、（３）「換価分割」（裁判の場合の競売）の３つがあります。

現物分割

現物分割とは、言葉通り、現物で分割する方法です。例えば、ＡとＢが共有する１筆の土地の分割として、Ａ土地とＢ土地の２筆の土地に分筆して、ＡがＡ土地を、ＢがＢ土地を取得する方法です。
この場合、分割後のＡ土地とＢ土地が等価（面積ではなく価値）となる必要があります。等価でない場合、差額につき金員を交付するか、不利益を受ける側が放棄することになります。ただし、放棄する場合、利益を受けた者に税金が発生する可能性がありますので注意してください。
土地を分筆するためには、土地家屋調査士に依頼して測量し、且つ、隣地所有者との間で境界明示が必要なこともあります。
土地の現物分割の場合、最も重要な点は、共有者全員が納得のいく分割線を決めるということです。
建物を現物で分割することは、一般的には不可能ですが、区分所有の対象とすることができる建物については、区分所有に分割して共有建物を分割するという方法もあります。

持分買取り

持分買取りとは、例えば、ＡとＢが共有する１筆の土地につき、ＡがＢの持分を、お金を払って買い取る方法です。裁判の場合には全面的価格賠償と言います。
この場合、Ｂの持分をＡに移転登記手続を行うことになります。売却したＢには所得税がかかります。
持分買取りの場合、重要な点は、共有者全員が納得のいく金額を決めることです。

換価分割

換価分割とは、ＡとＢが協力して任意売却し、代金を分配する方法です。不動産仲介業者に依頼して売却することが多いのではないでしょうか。ＡとＢに所得税がかかります。