更新拒絶・解約と正当事由

正当事由の必要性

賃貸人は、期間の定めのある契約については期間満了前の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶通知をし（26条）、期間の定めのない契約については6ヶ月前の解約申し入れ（27条）により契約を終了させることができるとされていますが、いずれの場合においても、有効に契約を終了させるためには、正当事由が必要とされています（28条）。一旦、賃貸するとなかなか物件が戻ってこないと言われるのはこの条項があるからです。

正当事由の考慮要素

正当事由について28条は次のように規定されています。

「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

これを整理すると次の要素が総合考慮されることになります。

1. 賃貸人の事情（賃貸人が建物使用を必要とする事情）
2. 賃借人の事情（賃借人が建物使用を必要とする事情）
3. 建物の賃貸借に関する従前の経過
4. 建物の利用状況
5. 建物の現況
6. 立退料

正当事由による解約が認められるか否かは非常に微妙な判断を要し、膨大な裁判例が存しますので、弁護士のご相談されることをお勧めします。